25 mrt 2021

De maakindustrie en het voorrecht van de verhuurder

In december ging de conceptwinkel Scoopstore failliet. Via deze keten boden een vijftigtal zelfstandige ontwerpers hun zelfontworpen kleren aan. Scoopstore vroeg een deel van de verkoopopbrengst als premie, maar de ontwerpers behielden het eigendomsrecht op de kleren. Toen Scoopstore failliet ging, stelde de curator dat de ontwerpers zich niet konden beroepen op hun eigendomsvoorbehoud. De verhuurder van de panden waarin Scoopstore actief was mocht er volgens hem immers van uit gaan dat de goederen van de huurder (Scoopstore) waren, waardoor het algemeen voorrecht van de verhuurder zich verzette tegen de eigendomsclaim van de ontwerpers. Dieter Van Besien is ervan overtuigd dat een dergelijke regelgeving niet is aangepast aan de lokale en kwalitatieve maakindustrie van de toekomst. Om die reden vroeg hij aan de Minister van Justitie of artikel 20 van de hypotheekwet die in het voorrecht van de verhuurder voorziet, niet moet worden aangepast.

Het algemeen voorrecht van de verhuurder en de maakindustrie

Bij Groen zijn we voor de lokale maakindustrie. Korte keten is niet alleen een concept dat in de landbouw van toepassing is, ook bij lokale ontwerpers kan het van toepassing zijn als hun producten lokaal aangeboden kunnen worden. Dit heeft veel voordelen. Zo kunnen ontwerpers kosten drukken door zelf niet in een verkoopruimte te moeten voorzien, en door transportkosten te vermijden. De consument weet bovendien dat hij door zijn aankoop de lokale industrie steunt, en dat de kleding in goede sociale condities tot stand kwam. De lokale maakindustrie moeten we dus laten bloeien. In de textiel is dit zeker niet eenvoudig aangezien ontwerpers moeten concurreren met de dumpingprijzen van grote ketens die hun producten importeren uit lage loonlanden. Bijkomende barrières voor deze vorm van handel moeten dus zeker worden weggewerkt, en het voorrecht van de verhuurder is daar misschien een van.

Het voorrecht van de verhuurder is een recht dat de verhuurder heeft op de goederen die in zijn verhuurde goed zijn ondergebracht. Bij handelshuur gaat dit dus over de goederen die in de verhuurde winkel aanwezig zijn. In het geval van het failliete Scoopstore ging het over de kleren van meer dan vijftig ontwerpers. Als de verhuurder ter goeder trouw is, en er dus van mag uitgaan dat de goederen in de winkel van de huurder zijn, speelt het voorrecht van de verhuurder, en heeft het voorrang op eventuele voorbehouden eigendomsrechten op de stofferende goederen. In het geval van Scoopstore konden de vijftig ontwerpers zich niet beroepen op hun eigendomsrecht voor de curator. In de rechtspraak en rechtsleer probeert men voor dit soort situaties tot goede oplossingen te komen door de 'goede trouw' als concept te verbreden. Als de huurder bijvoorbeeld in een sector werkt waar veel met een eigendomsvoorbehoud wordt gewerkt, mag de verhuurder er niet van uit gaan dat de stofferende goederen in de winkel van de huurder zijn en kan hij zich niet op zijn voorrecht beroepen.

Zoals het voorbeeld van Scoopstore aantoont, is de praktijk nog iets anders dan de theorie. Ondernemers die werken met handelaars zoals Scoopstore zijn niet bekend met de finesses van het faillissementsrecht, en zouden dit ook niet moeten zijn. In een efficiënte economie kunnen de kleine zelfstandigen in hun relatie met uitbater van de winkel waar ze hun producten in aanbieden hun belangrijkste risico's afdekken. Het is onzinnig dat de vijftig ontwerpers de verhuurder in kennis zouden moeten brengen van hun eigendomsvoorbehoud. De rechtsleer en rechtspraak evolueert om deze inefficiënte regelgeving te moderniseren. De grootste rechtszekerheid zal echter pas bestaan wanneer de regelgeving zelf wordt gemoderniseerd. Op die manier is iedereen ervan verzekerd dat curatoren en rechters niet hun eigen interpretatie aan de regels geven, of dat alleen ontwerpers met een zeer goede advocaat een beroep kunnen doen op hun eigendomsrecht. Om al deze redenen ondervroeg ik de Minister van Justitie wat hij van deze regeling vindt, en of hij plannen heeft dit te veranderen.

Mijn vraag 

In december 2020 ging de conceptwinkel Scoopstore failliet. 53 ondernemers hadden op dat moment concessieovereenkomsten met Scoopstore, waarin werd afgesproken dat Scoopstore voor een percentage van de verkoopsom de goederen van de ondernemers zou aanbieden. De ondernemers zouden wel het eigendom behouden. Zij waren echter niet in staat om zich op hun eigendom te beroepen bij de curator die de boedel van Scoopstore verdeelde. Volgens de toepassing artikel 20, eerste lid van de hypotheekwet heeft de onbetaalde verhuurder immers een algemeen voorrecht op de goederen die in de winkel aanwezig zijn. Alleen indien elke ondernemer - per goed en voordat hij dat goed in de winkel bracht - de verhuurder van zijn eigendomsvoorbehoud op de hoogte bracht, zou het voorrecht niet spelen. Het is dus duidelijk dat het huidige algemeen voorrecht van de verhuurder niet is afgestemd op een moderne kleinschalige maakindustrie.

Voordat een faillissement van een winkelketen wordt uitgesproken, zijn de onbetaalde huurkosten vaak hoog opgelopen. De verkoopprijs van goederen bij faillissement is ook zeer laag. Het is dus zeer onwaarschijnlijk dat ondernemers in een dergelijke situatie ooit werkelijke bescherming zullen bekomen door hun voorbehouden eigendomsrecht. De regeling kan dan ook worden gezien als een rem op de ontwikkeling van de kleinschalige maakindustrie. Tegelijk moeten we ons de vraag stellen of verhuurders van onroerende goederen wel diegenen zijn die de beste bescherming nodig hebben. Wettelijke regelingen rond de huurwaarborg bieden vandaag immers reeds een goede bescherming voor de verhuurder bij woninghuur.

Gezien deze zaken, en gezien de ambitie van de federale regering om lokaal en kleinschalig ondernemerschap op te waarderen, heb ik de volgende vragen voor u:

  1. Gelooft u dat het algemeen voorrecht van de onbetaalde verhuurder is aangepast aan de moderne economie?
  2. Indien dit niet zo is, gelooft u dat een wijziging van dit voorrecht nuttig is?
  3. Wat zijn eventuele obstakels alvorens de regeling gewijzigd of geschrapt kan worden?

Het antwoord van de Minister

Artikel 20, eerste lid, van de hypotheekwet voorziet inderdaad in de regel van het voorrecht van de verhuurder op de goederen die het verhuurde goed stofferen voor wat huurvorderingen betreft. Omdat de voorrechten strikt geïnterpreteerd moeten worden, is dat slechts geldig in het kader van een echte huurovereenkomst. Bij een huurovereenkomst, of het nu om een handelshuurovereenkomst gaat of niet, heeft de huurder de plicht om het goed voldoende te stofferen met het oog op de niet-nakoming van de betalingsverplichting die uit de huurovereenkomst voortvloeit. Dat is de regel waarin artikel 1752 van het oud Burgerlijk Wetboek voorziet. Alleen op die manier wordt het voorrecht van de verhuurder effectief.

Het voorrecht heeft dus zijn grondslag in de goederen die aanwezig zijn in het verhuurde goed, ongeacht of ze eigendom zijn van de verhuurder. De verhuurder heeft dus alleen baat bij die grondslag als hij te goeder trouw is wat de eigendom van die goederen betreft. Om de goede trouw van de verhuurder te betwisten, moet de derde dus niet alleen zijn eigendomsrecht op de goederen bewijzen, maar ook dat de verhuurder, toen de roerende goederen in het verhuurde goed werden binnengebracht, wist of had moeten weten dat die goederen geen eigendom waren van de huurder (Zie in dit verband bijvoorbeeld, de bijdrage van Sylvie Van Ommeslaghe in X., Privilèges et hypothèques. Commentaire avec aperçu de jurisprudence et de doctrine, L. HYP., ART. 20, 1° – 1 - L. HYP., ART. 20, 1° – 35, p.15).

Het lijkt te worden aanvaard dat de derde de ‘kwade trouw’ van de verhuurder op verschillende manieren kan vaststellen. Ten eerste kan hij de verhuurder ervan in kennis stellen dat een goed in het verhuurde goed is binnengebracht. Zo behoudt de derde zich dus de eigendom van het goed voor. Ten tweede kan hij de ‘kwade trouw’ van de verhuurder bewijzen door vast te stellen dat het in de activiteitensector van de huurder onmiskenbaar gebruikelijk is dat hij niet de eigenaar is van de goederen, of van sommige goederen, die in het verhuurde goed aanwezig zijn (S. Van Ommeslaghe, op.cit., p.16). Om de gestelde vragen te kunnen beantwoorden, moet vooral aandacht worden besteed aan dat laatste punt.

Wij stellen immers vast dat bij de toepassing van de wet zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met de evolutie van de economische praktijken in het kader van de uitoefening van een voorrecht. Het is daarom niet verkeerd te stellen dat de regelgeving inzake de uitoefening van het voorrecht van de verhuurder aan de moderne economie is aangepast, of dat in ieder geval in de meeste situaties is, aangezien de aan de derde verleende bescherming zoveel mogelijk de economische praktijken volgt die zich gaandeweg verspreiden.

Conclusie

De rechtsleer en rechtspraak maakt voor sommige sectoren van de uitzondering de regel. Dit is logisch indien men aanvaardt dat de regel (in dit geval artikel 20 van de hypotheekwet) niet is aangepast aan een moderne economie. Hierdoor wijkt het geldend recht steeds meer af van de tekst zoals die in wetboek staat geschreven. De Minister van Justitie lijkt ervan overtuigd dat dit inhoudt dat de regelgeving aan een moderne economie is aangepast, en dat de tekst van het Burgerlijk Wetboek dus niet moet veranderen. Echter is bovenstaande interpretatie van 'de goede trouw van de verhuurder', niet ingeburgerd bij alle rechters en curatoren. Die interpretatie is in de woorden van de Minister ook afhankelijk van de evoluties in economische praktijken, en dus per definitie veranderlijk en daardoor onzeker. Als de wetgeving niet verandert, zullen er nog ondernemers in de situatie komen dat ze zich niet op hun eigendomsrecht kunnen beroepen. Hun goederen worden dan aan zeer lage prijzen verkocht door de curator wanneer de failliete boedel wordt verdeeld, waardoor veel waarde verloren gaat.

Mijn inziens moeten casussen zoals die van Scoopstore ons de vraag doen stellen of de bestaande wetgeving is aangepast aan onze moderne economie. Het voorrecht van de verhuurder beschermt de verhuurder. Voor we een aanpassing van de regelgeving zouden doorvoeren moet onderzocht worden hoe belangrijk die bescherming in de praktijk is, bijvoorbeeld om de huurprijzen van winkelpanden te drukken. Dit onderzoek zou idealiter deel uitmaken van een grootschaligere moderniseringsoperatie van het burgerlijk wetboek, of van delen ervan. In de tussentijd zal ik dit specifieke thema blijven opvolgen, en de huidige regels bekender maken bij hen die ermee in aanraking komen.

Reacties

Vennligst sjekk din e-post og klikk på lenken for å bekrefte din nye e-postadresse.
Cookies op groen.be

Groen gebruikt functionele en analytische cookies die noodzakelijk zijn om de website goed te laten functioneren. Deze cookies verwerken geen persoonsgegevens en hier is geen toestemming voor nodig.

Als je daarvoor toestemming geeft, maken we ook gebruik van marketingcookies. Die stellen ons in staat om de website beter af te stemmen op jouw voorkeuren.

Je kunt je instellingen altijd weer wijzigen op de pagina over de cookies.

Voorkeuren aanpassen
Alle cookies accepteren