30 sep 2021

De stabiliteit van de woningmarkt

Tijdens de commissievergadering van 29 september 2021 heeft Dieter Van Besien enkele vragen gericht aan de minister van financiën rond de stabiliteit van de woningmarkt. De aanleiding hiervan was een artikel in de Groene Amsterdammer waarin Dirk Schoenmaker waarschuwde voor een oververhitte woningmarkt in Nederland, en opriep tot een gecontroleerde afkoeling. Dieter Van Besien vroeg de minister enkele cijfers om de situatie in België te vergelijken met die in Nederland, en vroeg hem in welke mate hij akkoord ging met enkele centrale uitgangspunten van professor Schoenmaker. 

Mijn vraag aan de minister

In De Groene Amsterdammer maakte Dirk Schoenmaker, hoogleraar aan de Erasmus Universiteit, onlangs een uitgebreide analyse van de toestand van de Nederlandse vastgoedmarkt. Er zijn natuurlijk belangrijke verschillen tussen de Nederlandse en de Belgische vastgoedmarkt, maar zijn conclusie overstijgt de Nederlandse context. Die conclusie luidt dat het probleem van de sterk stijgende vastgoedprijzen bestaat uit de grote hoeveelheid geld op de vastgoedmarkt en niet uit een gebrekkig aanbod van woningen. Het bijbouwen van woningen zal het probleem in Nederland niet oplossen. Eerder dan huizen bij te bouwen, moet men volgens professor Schoenmaker alle monetaire steunmaatregelen stopzetten.

Het beleid moet erop gericht zijn mensen in staat te stellen te wonen waar ze willen wonen en niet op het aantrekkelijk maken van vastgoed als een beleggingsproduct. Zijn waarschuwing is duidelijk. Indien de Nederlandse overheid de Nederlandse vastgoedmarkt niet zelf gecontroleerd afkoelt, zal de situatie leiden tot een ongecontroleerde daling van de prijzen. Voordat dit drama zou plaatsvinden, zal de toegang tot de vastgoedmarkt voor steeds meer mensen ontzegd worden. De analyse en waarschuwing van professor Schoenmaker zijn helder en daarom heb ik de volgende vragen voor u.

Wat denkt u van de analyse van professor Schoenmaker? In welke mate gaat u akkoord met de stelling dat woningen te sterk worden gezien als beleggingsproduct en dat we best hiervan afstappen?

Gelooft u, zoals de Nationale Bank, dat het goed is voor de financiële stabiliteit indien we maatregelen zoals de federale woonbonus afschaffen en zo de influx van geld in de vastgoedmarkt beperken? Hoe schat u de risico's in van onze verhitte woningmarkt? Plant u deze af te koelen op de middellange termijn en op welke manier?

Hoeveel woningen zijn er vandaag in België? Wat is de evolutie van het aantal woningen per inwoner doorheen de voorbije 50 jaar? Gaat de conclusie van De Nederlandsche Bank dat huizenprijzen beperkt samenhangen met woningtekorten ook op voor België?

Ten slotte, hoeveel woningen worden er in België boven de vraagprijs verkocht? Wat is de evolutie van dit aandeel in de voorbije vijf jaar?

Het antwoord van de minister

Het bezitten van een woning is inderdaad een belangrijke pijler in het versterken van het kapitaal van veel huishoudens. Woningen zullen dus nooit uitsluitend financiële beleggingen zijn. Dat neemt niet weg dat ze voor heel veel Belgen wel degelijk een belangrijk onderdeel van hun vermogen uitmaken. De vastgoedmarkt wordt dan ook heel nauw opgevolgd.

In 2020 stegen de vastgoedprijzen in België met 5,8 % ten opzichte van het voorgaande jaar en de eerste ramingen voor begin 2021 wijzen op een voortzetting van die tendens. Het woningaanbod is recent toegenomen en is geen bepalende factor om de recente verhoging van de vastgoedprijzen te verklaren. De woningvoorraad en het aanbod is sinds 1992 sneller toegenomen dan het aantal huishoudens: 30 % stijging van de woningvoorraad ten opzichte van 23 % van het aantal huishoudens. Dat is niet altijd het geval geweest. In het bijzonder tijdens het eerste decennium van 2010 daalde de verhouding tussen woningen en huishoudens continu.

Wat uw vraag over de financiële stabiliteit betreft, verwijs ik u naar het advies van de Nationale Bank van 24 augustus zoals gevraagd door de commissie voor Financiën en Begroting in het kader van de behandeling van het wetsvoorstel 1838. In dat advies, dat zal worden neergelegd bij de griffier van de Kamer, wordt onder meer gesteld dat, door de afschaffing van het belastingvoordeel in kwestie en de vermindering op de kapitaalaflossingen voor de niet-eigen woning, de financiering via een krediet voor de aankoop van huurwoningen minder aantrekkelijk zal worden.

Met het oog op de financiële stabiliteit en het behoud van gezonde vastgoed- en kredietmarkten zijn er in het verleden al enkele  macroprudentiële maatregelen genomen. De toezichtsverwachtingen van de Nationale Bank, die van kracht zijn sinds 1 januari 2020, blijken een doeltreffende maatregel in het verminderen van de hoge quotiteiten bij nieuwe hypothecaire leningen en dus ook in het reduceren van de risico's voor de financiële stabiliteit. Ten behoeve van die financiële stabiliteit is er naast deze maatregel ook een kapitaalvereiste van toepassing op de banken om ervoor te zorgen dat zij, zelfs in geval van shock op de vastgoedmarkt, mogelijke kredietverliezen kunnen absorberen en de reële economie kunnen blijven ondersteunen.

Ten slotte werkt de algemene administratie van patrimoniumdocumentatie op basis van de gerealiseerde prijzen, zoals vermeld in de notariële akten. Wij hebben dan ook geen informatie over het aantal woningen dat boven de vraagprijs werd verkocht.

Mijn repliek

Mijnheer de minister, de prijzen waarnaar ik verwees, zal ik aan de meet uitdelen, maar niet vandaag. Ik dank u in elk geval voor uw antwoorden.

De Nationale Bank waarschuwt al jaren voor een oververhitting van de vastgoedmarkt. Het is daarom goed dat wij een aantal logische maatregelen, zoals het afschaffen van de woonbonus, overwegen. Dit staat onder meer in het wetsvoorstel 1838 dat ik vrij goed ken. Wij zullen echter ook moeten bekijken of wij op middellange termijn nog andere bijkomende maatregelen kunnen bedenken om die markt gecontroleerd af te koelen. Op die manier kunnen wij onaangename verrassingen in de toekomst vermijden.

Wij zullen hier later nog samen over kunnen nadenken.

Conclusie

Het wetsvoorstel dat ik heb ingediend om de afschaffing van de federale woonbonus te bekomen (wetsvoorstel 1838) heeft inderdaad positieve adviezen van de Nationale Bank van België gekregen. Uit de bespreking van de huidige situatie op de woningmarkt maak ik op dat de minister zeker gevonden is om dit mechanisme, dat nu de Gewestelijke woonbonus is opgeheven een pervers neveneffect heeft, af te schaffen.

Het is goed dat de minister bevestigd dat de inflatie van de prijzen op de woningmarkt niet simpelweg gekoppeld kan worden aan een gebrekkig aanbod van nieuwe woningen. Recent werd in de media deze lezing van de situatie immers nog verdedigd, maar dit uitgangspunt dreigt de aandacht af te leiden van het echte probleem. De oververhitting van de woningmarkt is in de eerste plaats een probleem van de spaargeld dat op zoek is naar een veilige belegging en daardoor het omgekeerde effect dreigt teweeg te brengen. Het beleid moet zich dan ook richten op dat probleem, aangezien de toegang tot betaalbaar wonen (huren of kopen) een te garanderen mensenrecht is. 

Reacties

Vennligst sjekk din e-post og klikk på lenken for å bekrefte din nye e-postadresse.
Cookies op groen.be

Groen gebruikt functionele en analytische cookies die noodzakelijk zijn om de website goed te laten functioneren. Deze cookies verwerken geen persoonsgegevens en hier is geen toestemming voor nodig.

Als je daarvoor toestemming geeft, maken we ook gebruik van marketingcookies. Die stellen ons in staat om de website beter af te stemmen op jouw voorkeuren.

Je kunt je instellingen altijd weer wijzigen op de pagina over de cookies.

Voorkeuren aanpassen
Alle cookies accepteren